Перечень ненадежных строек города, к сожалению, не заканчивается списком проблемных домов от юридического отдела министерства строительства НСО. Это всего лишь их малая толика. Наш регион уже несколько лет уверенно попадает в пятерку лидеров по числу обманутых дольщиков, хотя нельзя не отметить, что и на региональном, и на общероссийском уровне ведется борьба с этим явлением. В Новосибирске героическими усилиями (в основном за счет налогоплательщиков) вводятся знаковые долгострои, но их место быстро занимают другие, не менее одиозные проекты. И пока отдельные инвесторы будут выбирать новостройки по принципу «Хочу квартиру за полцены», всегда найдутся желающие им в этом помочь.

Сегодня область живет в смутном ожидании кризиса, а как известно, жилищное строительство — это та отрасль, которая наиболее остро реагирует на состояние экономики. В памяти еще свеж 2009 год с его обвалом цен и спроса на новостройки, и, как следствие, огромным количеством долгостроев, некоторые из них не введены и по сей день. Ситуация сегодня не та, но и сейчас среди застройщиков много тех, кто откусил больше, чем сможет прожевать и наверняка не сможет сдать свои объекты в срок независимо от кризиса.

Для начала обозначим общий масштаб проблемы и сравним цифры с 2009 годом. Пока застройщики на спрос не жалуются, скорее, наоборот. В третьем квартале этого года было 53 замороженных объекта. Сегодня 49 — на 4 меньше: один дом домучили и ввели, на втором, скорее, имитация работы, на третьем поменялся застройщик, и на последнем забили 40 свай (за 3 года) — я думаю, хотят собрать какие-то деньги, прежде чем окончательно исчезнуть.

В 2009 году в Новосибирске было 128 полностью замороженных жилых домов и еще 65 домов строились со скоростью 1 этаж за полгода. Чтобы не быть голословным, перечисляю отдельные дома, которые так и стоят с тех незапамятных времен: это Авиастроителей, 27, Учительская, 9, Кошурникова, 2, Кошурникова, 22, Красина, 60 (достраивают инвесторы), Красина, 54/1, Сибирская, 30а, Сибирская, 35, Залесского, 6, Кропоткина, 104а, Вертковская, 5/3, два дома по Связистов, 13б, Богаткова, 201/3, Выборная, 91/3, Декабристов, 117, два дома (тогда их было только 2) на Кирпичной Горке («Закаменский»), Софийская, 3/1. Есть дома, которые сейчас строятся, но пока не сданы. Другими словами, люди заморозили средства на 6 лет (пока на 6) с неясными перспективами и по сей день. И это только вершина айсберга, ведь и по остальным 140 домам инвесторы понесли значительные убытки. Где-то потребовались дополнительные средства на достройку дома, кто-то просто ждал ввода лишних 3–4 года, а каждый год это 6–8 % потерь только на аренде, про нервы я уже и не говорю. Вероятность попасть в серьезный долгострой во время прошлого кризиса составляла 41 %.

Сегодня ситуация принципиально не изменилась. Из 532 (с учетом очередей) жилых многоэтажных объектов к категории «надежные новостройки» я отношу только 137, к новостройкам «средней степени надежности» еще 142, так что вероятность попасть в долгострой очень высока. При этом не так важно насколько велика фирма и как долго она на строительном рынке. Даже ДДУ — это по большому счету джентльменское соглашение между дольщиком и застройщиком. Когда у застройщика начинаются проблемы, то все оказываются в одной лодке. Какие там сроки ввода, достроил бы — и будет всем счастье. А все юридические компании, гарантирующие выплатить клиенту пеню в полном объеме согласно закону 214-ФЗ, только раскачивают лодку. Если все дольщики получат пеню, то не получат квартир, у застройщика просто не останется денег на достройку дома. Закон о страховании ДДУ — это, по моему мнению, только дополнительная нагрузка на нормальных застройщиков. Дольщику в лучшем случае гарантируется возврат взноса через 3,5–4 года, на который к тому времени и полквартиры не купишь. И это при условии, что страховщики не исчезнут, а банки, в которых хранились страховые взносы, не обанкротятся.

Поэтому выбор объекта для вложения — это основной вопрос каждого инвестора, если, конечно, вы не рассматриваете инвестицию как игру в рулетку. Чем ниже цена, тем выше вероятность попасть в долгострой. Скоро цены у надежных и ненадежных застройщиков будут отличаться сильнее. Если сейчас они отличаются на 20 %, то могут отличаться на 40 %. Процентов 15 застройщиков не переживут этот кризис, и количество обманутых дольщиков увеличится. Даже среди порядочных строителей будут такие, кто не справится, потому что он, может быть, хороший человек, но плохой бизнесмен или строитель.

Сергей Николаев, независимый аналитик