В новосибирских СМИ можно найти большое количество всевозможных рейтингов и застройщиков, и новостроек, и жилых комплексов. Часть из них публикуется официальными органами власти — 10 лидеров по суммарному вводу жилья или победители по благоустройству. Бóльшая же часть таких оценок проводится с целью саморекламы и инициируется либо самими строителями, либо агентствами недвижимости, продающими стройки-победители. И отношение потенциальных покупателей к ним довольно скептическое: сегодня напечатали рейтинги, завтра про них никто не вспомнит.

Рейтингов может быть много: и по качеству строительства, и по классу дома, и по транспортной доступности, по экологии, соотношению цена-качество, уровню развития инфраструктуры, список можно продолжать до бесконечности. Все они важны, но если вы приобрели не то, что хотели, квартиру можно продать и купить другую. А вот попадание в долгострой — это просто потеря денег. Я хочу представить на суд читателей собственный рейтинг надежности новостроек и застройщиков, который проводится по вполне понятным критериям и уже имеет некоторую историю. А по обозначенным параметрам любой потенциальный покупатель может сам оценить надежность выбранной новостройки.

Для начала приведу перечень 20 самых надежных застройщиков Новосибирска, разработанный мною ранее и опубликованный 15 февраля 2012 года.

1. ООО «Энергомонтаж»
2. ООО «Компания Сибирь-Развитие» (концерн «Сибирь»)
3. ООО МЖК «Энергетик» («Первый строительный фонд»)
4. ООО «Краснообск. Монтажспецстрой»
5. ООО «КПД-Газстрой»
6. ЗАО «Строитель»
7. ООО «Стройинвестпроект»
8. СД «Альфа Капитал»
9. СП ООО «Сибакадемстрой»
10. ООО «Сибстройресурс и К» («Кварсис»)
11. ООО «Проспект»
12. СК «Сибмонтажспецстрой» («Хаус-Клаб»)
13. ИСК «Русь»
14. ОАО «Стройтрест № 43»
15. ЗАО «Новосибирскжилстрой-2» (НЖС-2)
16. ООО «Эверест-Н»
17. ИСК «Дом-Строй»
18. ООО «Дирекция стройки»
19. Группа компаний «ПТК-30»
20. ЗАО «ПАМП»

Обращаю ваше внимание на то, что в списке нет отдельных компаний из 10 лидеров по суммарному объему ввода жилья за 2006–2011 годы и есть те, которые на тот момент имели знаковые долгострои (например, «ПТК-30»).

Таблица ниже — это лидеры по вводу жилья в 2014 году, 9 из 12 — это застройщики из топ-20. Справедливости ради надо заметить, что все компании из обоих перечней относятся к категории «Надежные застройщики».

Проводя оценку, я анализировал больше 10 разных факторов, которые работали как на понижение, так и на повышение рейтинга, но даже 6 из них позволят вам отсеять около 50 % новостроек Новосибирска.

1. Документы. Если вы не знаете застройщика на все 100 %, покупайте квартиру только по договору долевого участия.

2. Темп строительства. Если дом строится очень медленно или за время строительства его «замораживали» больше чем на 6 месяцев, то лучше не покупать или собирать полную информацию вплоть до выписок из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок), которые можно получить в Росреестре.

3. Реальный срок ввода дома. Нужно задуматься, если:
– первоначальный срок ввода перенесен больше чем на 1 год; 
– срок ввода давно прошел; 
– дом невозможно технологически ввести в срок. Реально готов только фундамент, а срок ввода значится уже через полгода.

4. Плохая репутация застройщика. Если у застройщика есть другие долгострои, то, вероятно, деньги с продажи этого дома идут на достройку предыдущего. В любом случае лучше не рисковать. Есть целая когорта строительных компаний, которые никогда не сдают дома вовремя. Бóльшая часть из них — потенциальные банкроты.

5. Коммуникации. Если в конкретном микрорайоне, особенно большом, нет ни одного сданного объекта, то нет гарантий, что решены все вопросы по подводке коммуникаций. Например, микрорайон «Береговой» компании «Социальная инициатива» на ул. Большевистской был заморожен. Многие застройщики пытались реанимировать проект, но вход был очень дорогой, поскольку нужно было протянуть коммуникации сразу на весь микрорайон. Еще один яркий пример — микрорайон «Акатуйский», где дом по ул. Петухова, 19 пару лет простоял готовый. И в результате был сдан с задержкой в 4 года. А ЖК на ул. Прибрежной так и стоит на уровне свайного поля уже 7 лет. 

6. Соотношение степени готовности и доли продаж на конкретном объекте. Это задача посложней, но тоже решаема через ЕГРП. У нас много домов, где все квартиры проданы, а дом построен лишь на 40–50 %.

К повышающим коэффициентам я бы отнес высокую стадию готовности (дом на сдаче), проектное финансирование банка (солидарная ответственность), строительство за государственный счет, с частичной продажей на рынке, и, конечно, хорошая репутация самого застройщика.

НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ