В подъезде отвалилась штукатурка и сломался лифт? Ребёнка нужно везти в садик на другой конец города, а ближайшая автобусная остановка в 1,5 км? О том, кто виноват в каждом из этих случаев и ещё во многих других проблемах новосёлов, мы и поговорим сегодня.

Жители новостроек часто сталкиваются с различными трудностями: отсутствием поблизости инфраструктуры, проблемами с транспортной доступностью, «косяками» строителей в квартирах и т. д.

Дополнительной сложностью является ещё и то, что не всегда понятно — кто же несёт ответственность за эти недостатки. Где начинаются и заканчиваются полномочия застройщика, управляющей компании или городских властей.

Понять это не всегда просто, так как переадресация жалоб и просьб в другие кабинеты — одна из любимых забав различных бюрократических структур: от госорганов до офисов компаний.

Поэтому портал Novostroy решил раз и навсегда разобраться:

кто и за что отвечает во время строительства новых жилых кварталов;
как должны обслуживать уже построенные дома;
почему к новостройкам нет дорог и маршрутов общественного транспорта.
Начнём разбираться по порядку: с этапов проектирования и начала строительства нового жилого комплекса.

Между городом и застройщиком

До ввода нового жилого дома в эксплуатацию ответственность распределяется только между девелоперскими компаниями и властями города. Первые предоставляют проекты, вторые их согласовывают. Или же отвергают с требованием что-то доработать. Вот как это выглядит на практике.

«Договорные обязательства застройщика перед городом в основном устанавливаются индивидуально и могут меняться в процессе длительной реализации большого проекта в зависимости от экономической ситуации, появления новых законодательных инициатив и других обстоятельств. При комплексном освоении территорий обязательств всегда больше, чем при строительстве точечных объектов», — сообщает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».

«Задача любого застройщика — создать комфортный для жизни и инвестиций объект недвижимости, и ещё на этапе проектирования предложить властям план по его интеграции в жилую среду квартала или района. Работа с государственными структурами ведётся почти на каждом этапе реализации здания: согласование внешнего облика, получение разрешения на строительство, подведение инженерных сетей… вплоть до ввода дома в эксплуатацию. Застройщик же полностью отвечает за результат, созданный сначала “на бумаге”, а затем – в жизни», — добавляет Александр Кравцов, управляющий директор Fizika Development (девелопер инвест-отеля VIDI).

О том, что происходит дальше, знает любой дольщик. После завершения работ застройщик должен сначала получить ЗОС (заключение о соответствии объекта техническим регламентам и проектной документации), а потом РВЭ (разрешение на ввод в эксплуатацию). Лишь после этого строительная компания может передавать квартиры своим покупателям.

Но и после получения РВЭ расслабляться дольщикам не стоит. Конечно, хорошо, что новостройку проверили специалисты строительного надзора и выдали разрешение. И всё же покупатели на приёмке жилья также должны всё досконально проверить и потребовать устранить недостатки, если таковые будут обнаружены.

И лишь после подписания акта приёма-передачи жилого помещения начинается новый этап бытия дома.

Между жильцами, застройщиком и УК

На сцену выходят управляющие компании, которые принято сокращать до УК. Об особенностях взаимодействия таких организаций с жильцами мы уже писали. Прочитать об этом можно в статье: «УК не без греха: за что ненавидят управляющие компании». Но и застройщик дома не может уйти от дел, пока идёт срок гарантийного обслуживания. О том, как распределяется ответственность между ним и УК расскажет Ася Левнева:

«После сдачи дома в эксплуатацию на него распространяется гарантия как минимум на 5 лет. Срок исчисляется с момента подписания акта приёма-передачи покупателем. В рамках гарантийных обязательств застройщик несёт ответственность за те недочёты, которые возникли в результате строительства дома. Это касается только конструктивных элементов здания: фундамента, стен, лестниц, крыши. На инженерное и технологическое оборудование гарантийный срок чуть меньше – от 3-х лет.

Но у многоквартирного дома много собственников, поэтому заявка на гарантийный ремонт конструктивных элементов здания подаётся через УК. Далее проводится комиссионное исследование, на котором присутствуют представители УК и застройщика, чтобы выявить ответственного. Если поломка возникла не по причине вандализма собственников или ненадлежащего содержания дома управляющей компанией, гарантийный ремонт компенсирует застройщик.

Если застройщик и генеральный подрядчик не являются одной компанией, то застройщик имеет все основания обратиться с претензией уже к подрядной организации.

Но довольно часто спор переносится в суд. Дело в том, что по закону УК обязана производить своевременный, а при необходимости и незамедлительный ремонт, вне зависимости от срока гарантии».

Город или добросовестный застройщик или «пробивные» дольщики

Пожалуй, больше всего претензий у жильцов новостроек к окружающему их пространству. Ярким примером и настоящим сборником всех проблем новых микрорайонов может служить намыв Васильевского острова в Санкт-Петербурге.

Это одна из самых активнозастраиваемых локаций в городе. Но при этом и одна из самых проблемных. Жители намывных территорий испытывают серьёзные трудности с транспортной доступностью и недостатком социальной инфраструктуры. Такая ситуация характерна не только для намыва, но и для многих других районов Санкт-Петербурга и других городов. Вот что об этом думает Александр Кравцов:

«Обычно камнем преткновения служит создание социальных объектов или новых дорог. Эти противоречия особенно актуальны для проектов комплексного освоения территорий с большими объёмами жилья и социальной инфраструктуры.

Например, застройщик обязан создавать все внутриквартальные проезды в своём объекте, но о прокладке новых улиц речи не идёт – это прерогатива профильных комитетов. Тем не менее, реализация программы по строительству дорог порой занимает больше времени, чем тот период, за который создаётся дом.

В результате в нашем городе нередко случалось так, что люди уже переехали в новые квартиры, сделали ремонт, но, например, до остановки общественного транспорта приходилось добираться по строительным плитам или просто по неосвещённой тропе. В таком случае жильцы обычно винят застройщика, который, наоборот, в этом случае выступает на их стороне и помогает инициативной группе в решении проблемы.

К счастью, сегодня таких примеров всё меньше. А при работе в центре города они отсутствуют вовсе».

К слову, совсем недавно портал Novostroy подробно разбирал тему транспортного обеспечения новых микрорайонов. Семь опрошенных нами экспертов из области девелопмента и градостроительства объяснили, в чём сложность прокладки новых дорог и автобусных маршрутов. Советуем обязательно ознакомиться с этим материалом.

Если вкратце резюмировать ответы экспертов, то вырисовывается следующая картина:

Либо девелопер на добровольных началах позаботится о комфорте будущих жителей своих домов (построит необходимую дорожную сеть, пролоббирует запуск новых маршрутов общественного транспорта и т. п.). По закону делать это он не обязан.
Либо активное сообщество дольщиков ещё до сдачи домов должно начать «пробивать» в инстанциях строительство новых дорог и запуск автобусных маршрутов.
Либо всем займутся власти. Когда сочтут это нужным.
Последний вариант — наиболее распространён на практике. Это и кейс намывных территорий В.О. и многих других подобных локаций. На этом всё. Теперь, когда зоны ответственности чётко обозначены, вы точно будете знать, кто виноват в проблемах вашего дома и что нужно делать.